گفتار چهارم: معامله با سند مالکیت معارض
ماده پنج لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب۵/۱۰/۱۳۳۳ اشعار می‏دارد: «دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده، حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می‏تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.» و مطابق ماده ۶ همین لایحه قانونی؛ «کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است، هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید، پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخر التاریخ و با انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخاً موخر است به محاکم، به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض، اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سر دفتری محکوم خواهد شد».
در اینجا برای ورود به بحث باید تعریفی از سند مالکیت معارض ارائه شود. قانون‏گذار در ماده ۳ لایحه قانونی موصوف به چنین کاری دست زده است. مطابق این ماده: «هرگاه طبق تشخیص هیأت نظارت^[۱۱۱] نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد، خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می‏شود.»

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

بنابراین، اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد، آن که تاریخش موخّر است، سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند، یک روز باشد؛ سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر «مأخر الثبت» است، سند معارض خواهد بود. درباره این گونه اسناد، هم اداره ثبت و هم دفاتر اسناد رسمی و هم دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت» وظایف و تکالیفی دارند.
الف) وظایف اداره ثبت
طبق بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی موصوف و ماده یک آیین نامه اجرایی آن:
اولاً: ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، مشخصات سند معارض و سند ثبت مقدم «مقدم الصدور» را طی بخشنامه‏ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ نمایند.
ثانیاً: گزارش کار را به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد، به هیأت نظارت ارسال دارند.
ثالثاً: در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت^[۱۱۲] در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند، اداره ثبت مکلف است مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت» ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه، به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.
رابعاً: در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه‏های قبلی اعلام نماید و این تنها موردی است که اداره ثبت بدون حکم دادگاه رأساً سند مالکیت را باطل می‏کند.
خامساً: اگر به موجب رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت، موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود، اداره ثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید و طبق ماده یک آیین نامه اجرایی لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ماشینهای الکترونیکی تهیه می‏شود، به ماشین‏های مزبور نیز اطلاع لازم باید داده شود.
سادساً: طبق ماده چهار همان قانون، مادام که تکلیف نهایی معلوم نشده است، ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند.
سابعاً: برابر تبصره ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد^[۱۱۳].
ب) وظایف دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی پس از اطلاع از صدور سند مالکیت معارض حق ندارند معاملات مربوط به مورد آن را ثبت نمایند و در صورت تخلف و ثبت این قبیل معاملات، به دستور ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، سردفتر متخلف، به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد؛ اما مطابق ماده ۴ لایحه یاد شده در مورد سند مقدم الصدور دفاتر اسناد رسمی می‏توانند معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند ولی مکلفند که در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده است^[۱۱۴].
تکالیف دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت»:
۱- دارنده سند مالکیت معارض باید از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او تا دو ماه به دادگاه ذی صلاح، دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت مربوطه تسلیم ورسید اخذ کندو الاّ درصورتی که دارنده سندمالکیت مقدم الصدورظرف همان مدت، گواهی عدم تسلیم دادخواست را به اداره ثبت ارائه نماید، اداره ثبت، سندمعارض راابطال خواهد کرد.
۲- دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است، باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شود یا دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منتفی شود و ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد، به مجازات جریمه نقدی محکوم خواهد شد^[۱۱۵].
جرم مندرج در ماده ۱۶ لایحه قانونی مارالبیان با توجه به دو نوع مجازات مقرره آن، جرمی جزایی انتظامی است.
جرم مندرج در ماده ۶ لایحه قانونی یاد شده، دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی است:
بند اول: رکن قانونی
ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، رکن قانونی این جرم را تشکیل می‏دهد.
بند دوم: رکن مادی
برای تحقق رکن مادی این جرم، شخص مرتکب باید اولاً اقدام به انجام معامله یا ثبت معامله نسبت به ملکی نماید که راجع به آن سند مالکیت معارض صادر شده است؛ به تعبیر حقوقی، یک فعل مثبت مادی انجام دهد. ثانیاً زمانی مبادرت به انجام فعل یاد شده نماید که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده باشد. منظور از حکم نهایی، مطابق تبصره ماده ۲۲ قانون ثبت عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود^[۱۱۶].
حکم نهایی، بر مبنای سیستم موجود حکمی است که مراحل اعتراض و تجدید نظر را طی کرده و یا به علت انقضای موعد قانونی آنها، نهایی شده باشد^[۱۱۷]. یا اینکه دو ماه مدت مراجعه به دادگاه صالحه منقضی شود و شخص مرتکب، ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد و در غیر این صُوَر، چنانچه حکم نهایی ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر شده باشد یا مدت دو ماه مقرر منقضی نشده باشد یا اینکه در ظرف مدت مقررّه دارنده سند مالکیت معارض به دادگاه مراجعه کرده باشد، اقدام دارنده سند مالکیت معارض به انجام معامله و اقدام سردفتر اسناد رسمی به ثبت چنین معامله‏ای، منع قانونی نداشته و ندارد و این گونه موارد ازشمول ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض خارج است. با توجه به این مباحث نتیجه می‏گیریم که «زمان» در تشکیل رکن مادی این جرم نقش اساسی و محوری دارد.
بند سوم: رکن معنوی
این جرم، جرمی عمدی است که نیاز به سوء نیت دارد؛ به تعبیر دیگر شخص مرتکب باید بداند و آگاه باشد که معامله‏ای را که انجام می‏دهد یا ثبت می‏کند خلاف قانون و نامشروع است^[۱۱۸].
مبحث دوم: پاسخهای کیفری سرکوبگر
کلیه قوانین در حوزه عمل و اجراء نیازمند یک پشتوانه و ضمانت اجراء می‌باشند. ضمانت اجرای قوانین مدنی در صورت تخلف از مفاد آنها پرداخت خسارت و ضمان مالی است. به بیان دیگر قاعده ضمان و جبران خسارت پشتوانه و ضمانت اجراء قوانین مدنی است.
قوانین ثبتی که به نوعی همخوانی با قوانین مدنی و تجاری دارند چون ماهیتاً شبه مدنی هستند در حوزه عمل و اجراء نیاز به پشتیبان دارند. علاوه بر داشتن ضمانت اجرای مدنی به دلیل اهمیت آنها نیازمند ضمانت اجرای کیفری می‌باشند که در اصطلاح حقوق کیفری نامیده می‌شود. این قوانین کیفری در قالب مجازت‌هایی از قبیل: حبس، جزای نقدی، انفصال شغلی شلاق یا لغو پروانه، ظهور و بروز می‌یابد.
ضمانت نقض قوانین ثبتی اجرای حقوق کیفری در قالب مجازات‌های مذکور برای مجرم و متخلف ثبتی است. حقوق کیفری ضامن حسن اجرای مقررات سایر رشته‌های حقوقی نیز است هر جا ضرر و نقض قانون دیده شود حقوق کیفری به مداخله و حمایت می‌پردازد به محض کلاهبرداری، جعل و سایر جرائم، حقوق کیفری خود را به صحنه جرم می‌رساند و به حمایت از زیان دیده می‌پردازد.
پشتیبانی و حمایتی که حقوق کیفری در قالب مجازات‌ها از حقوق ثبت در مرحله اجرای قوانین ثبتی و نقض آنها می کند را می‌توان حمایت کیفری از حقوق ثبت نامید. حقوق کیفری عبارت است از« مجموع قواعدی که بر عکس العمل دولت در مقابل اعمال ضد اجتماعی حاکم باشد تا از طریق تهدید به مجازات و یا اجرای آن و یا اقدامات تأمینی و تربیتی و اعمال مزبور پیشگیری و عدالت نسبی و نظم و امنیت برقرار گردد^[۱۱۹]» کیفرها در حقوق جزا مطابق ماده ۱۲ قانون مجازات اسلامی پنج نوعند که عبارتند از: حدود، قصاص، دیات، تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده و اقدامات تأمینی و تربیتی.
در حوزه حقوق ثبت تنها مجازات‌های تعزیری و بازدارنده کارایی دارند و مجازات‌های حدود و قصاص و دیات از شمول حقوق ثبت خارج می‌باشند با مطالعه حقوق ثبت که مشتمل بر قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و سایر قوانین متفرقه است مجازات‌هایی که در این قوانین دیده می‌شود بیشتر از نوع مجازات‌های تعزیری و بازدارنده است.
در حقوق ثبت قوانینی که جنبه کیفری دارند رسالت آنها حمایت از قوانین و مقررات ثبتی است. قوانین کیفری به مبارزه با مجرمین ثبتی می‌پردازند که به حقوق ثبتی افراد زیان وارد می‌کنند. مجرمین ثبتی که با صدور سند معارض اعتبار و اثر اجرایی سند رسمی را متزلزل می‌کنند به وسیله قوانین کیفری تعقیب و مجازات می‌شوند. سر دفتر اسناد رسمی اگر در تنظیم سند قوانین و مقررات را رعایت نکند و خود سرانه مبادرت به تنظیم سند نماید قوانین کیفری او را تعقیب می‌نمایند.
با بررسی مجموعه قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک کیفرهای ثبتی ۷ نوعند که آنها را در دو گفتار بیان می‌کنیم.
گفتار نخست: مجازاتهای کیفری سرکوبگر
مجازات یا کیفر در لغت به معنای عقوبت و پاداش بدی است که به کسی که خلاف قانون یا اخلاق یا عرف یا عادت رفتار کرد و مرتکب عمل بد شده، داده می‌شود، اما در اصطلاح قانون و حقوق امروزی، مجازات یعنی مشقت و سختی ای که قانون گذار بر مجرم تحمیل می‌کند که میزان و نحوه اجرای آن توسط قانون تعیین یا به رای و تشخیص قاضی عادل واگذار شده است^[۱۲۰].
حقوق کیفری با رویکرد و کارایی حمایتی خود تضمین کننده نظم و آرامش در جامعه است. حقوق جزا با هرکسی که بخواهد تولید خشونت و ارعاب در جامعه نماید برخورد کیفری می‌کند و با سرکوب او به دفاع از امنیت جامعه می‌پردازد. برخورد سرکوبگرانه موضوع حقوق کیفری است و حقوق کیفری بدون کارائی سرکوبگرانه معنی و مفهوم ندارد.
حقوق کیفری در جامعه انسانی سه نوع بهره وری و کارائی جزایی در جامعه دارد که عبارتند از:
- کارائی ارزشی
- کارائی حمایتی
- کارائی سرکوبگرانه
حقوق کیفری همزمان در اجرای رسالت خود همه این اهداف و کارایی‌ها را تعقیب می‌کند.
برپایی یک حقوق کیفری کارآمد در این است که در سیاست گذاری کیفری خود، هرچه کارایی را در نظر داشته باشد و تک بعدی نباشد به بیان دیگر تنها به سرکوب نپردازد. در کنار سیاستهای سرکوبگرانه که ماهیت اصلی حقوق جزا را نمایش می‌دهد، به کارکردهای حمایتی و ارزشی نیز بپردازد.
مجازاتهای کیفری سرکوبگر به ۳ دسته تقسیم می‌گردند. دسته اول شامل کیفر حبس می‌باشند. دسته دوم شامل شلاق می‌گردد و دسته شوم شامل جزای نقدی می‌شود.
بند اول: کیفر حبس
یکی ازمجازتهای سالب آزادی مجازات حبس است که اغلب در جرائم تعزیری مورد استناد قرار می‌گیرد. برحسب نوع جرم، ممکن است دائم، غیردائم یا موقت باشد و مدت آن از یک روز شروع می‌شود.
حبس عبارت است از سلب آزادی از محکوم علیه در اجرای حکم قطعی.^[۱۲۱]